一方荒废的老工业基地，一年内崛起为新能源汽车核心产区；沉寂7年的闲置商业用地，变性为真空产业技术研究院；25.8亩“不毛之地”，3个月化身国际展会中心……近期，这样“腾笼换鸟”的生动实践，正在湘潭接连上演。

作为全国低效用地再开发试点城市，湘潭市面对老工业基地普遍存在的工业用地低效、布局散乱、历史遗留问题突出等困境，精准打出制度创新组合拳，破解低效用地“认定难、盘活难、利用难”的问题，为新能源汽车、真空镀膜、工程机械等优势产业“挤”出高质量发展新空间。

截至目前，湘潭市已完成16个低效用地再开发项目，盘活土地1174亩，带动投资29.2亿元，新增政府收益2.9亿元，再开发项目平均产值增速高达47.7%。这一系列数字背后，是土地资源利用方式的深刻变革，更是湘潭产业升级的生动实践。

链式效应激活，重塑产业版图

湘潭这座老工业城市，曾面临“有项目无土地”的发展困局。历经数十年工业化进程，部分土地资源被低效企业占据，新兴产业无处落足。2023年9月，当自然资源部将湘潭列为全国低效用地再开发试点城市时，一场盘活土地存量的革命就此拉开序幕。

湘潭经开区江麓机电九华基地的蜕变，堪称经典案例。这片259亩的土地上，建有8.5万平方米厂房。自2016年停产后，基地靠零散厂房租赁维系，近5年亩均税收仅为1.05万元，逐渐陷入落寞。

转机出现在2023年10月。当相邻的吉利汽车湘潭基地提出扩产需求时，湘潭经开区敏锐发现空间契合点：精准选定毗邻吉利汽车西侧的江麓机电地块，为企业量身定制“一企（地）一策”整改方案。

在盘活过程中，园区创新采用“先租后购、按需扩改”模式：一方面与江麓机电签订租赁协议，改造厂房、办公楼及停车场；另一方面与吉利汽车签订定制化厂房租用协议，同步推进资产收购。这种灵活的过渡机制，破解了“资产收购难一步到位”的难题。

短短一年，这片沉睡的土地焕发新生：2024年初，吉利新能源乘用车和神盾电池生产基地项目开工，10月新车型吉利星愿上市引燃市场。该项目可新增年产值150亿元，填补了湘潭新能源汽车电池产业空白，补齐新能源产业链条，形成产业链集群效应，将助力吉利汽车湘潭基地打造为吉利集团电动汽车制造基地、出口制造基地。

无独有偶。湘潭低效用地改革的突破性，在500亩的吉利LCV（轻型商用车）项目上展现得淋漓尽致。

面对项目用地需求大、落地急、投产节奏快的挑战，市自然资源和规划局会同湘潭经开区创新实施“增存并举，双轨运行”供地模式，成为全省唯一入选全国首批低效用地开发试点典型案例。

项目用地由南北两块组成：南侧244.4亩来自湘潭通瑞汽车工业有限公司的低效用地；北侧256亩则通过新增用地报批获得。湘潭经开区经多轮协商，有偿收回通瑞公司低效用地及地上构（建）筑物；同时，市资规局仅用20天完成新增用地报批。

更具创新性的，是对存量资源的高效转化利用：通瑞地块上已建的67158.99平方米厂房和基础设施并未一拆了之，而是经专业评估后整合供应给新项目。这一举措直接为吉利汽车降低建设成本6490万元，缩短工期近半年。

审批服务的深度改革同样关键。湘潭建立“签约即供地、拿地即开工、竣工即投产”服务模式：土地挂牌期间即提前介入预审方案；土地成交后专人全程代办，并联审批各类许可。得益于此，吉利LCV项目从2022年8月签约到2023年12月首台车下线，仅用16个月，刷新湘潭重大项目建成投产纪录。项目达产后，将带动上下游全产业链产值约500亿元，让原低效空闲用地蜕变成发展新高地。

由此可见，湘潭低效用地再开发，通过土地要素的优化配置，促进产业链深度整合，形成“盘活一片土地，崛起一个集群”的乘数效应。

唤醒沉睡资源，护航项目落地

一方沉寂7年的商业闲置用地，在创新土地政策加持下，正蝶变为真空镀膜领域的国家级研发基地——宏大真空技术研究院及中试基地扩产项目。

这一湘潭首创的“MX混合用地+弹性出让”模式，不仅破解了企业扩张的土地瓶颈，更成为全省低效用地再开发的改革样本。依托政策红利，项目投产后，宏大真空年销售收入预计突破14亿元，为全市产业高质量发展注入新动能。

宏大真空技术股份有限公司（简称“宏大真空”）是一家集研发、设计、制造和技术服务于一体的真空镀膜全领域解决方案供应商。作为国内真空镀膜领域的头部企业，宏大真空持有专利300余项，2024年销售收入达4.7亿元。

随着与合作伙伴的战略深化，企业产能日趋饱和，亟须扩建研发中试基地。然而，项目选址地块——位于湘潭经开区保税路以东的一宗61亩商业用地，因政策调整导致没有有效开发利用，成为典型的低效用地。

针对这一痛点，湘潭市严格对标支持低效产业用地再开发条款——《湘潭市优化土地要素保障助推产业升级的若干措施（试行）》（以下简称《措施》），创新推动土地盘活。根据《措施》中允许“产业用地类型合理转换”的规定，经市规委会审查批准，地块性质从商业用地调整为工业用地，并采用“MX（混合用地）”模式，其中M1（一类工业用地）占80%、M0（创新型工业用地）占20%。

“此举不仅避免了企业单独申请M0用地带来的高成本，还通过弹性出让年限降低负担——用地年限从50年缩短至30年，符合《措施》第七条‘实行产业用地差别化供应’要求，共计为企业降低前期成本约2000万元，提高工业用地全周期出让收益580万元。”市自然资源和规划局经开分局副局长伍俊介绍。

在项目审批环节，湘潭市活用《措施》提升服务效能。针对宏大真空诉求，市资规局、湘潭经开区等部门协同联动，应用“标准地+承诺制+代办制”改革，将规划方案、投资强度等标准前置，实现“带方案出让”。土地挂牌前完成设计方案评审，并通过全程代办压缩流程时间。从企业6月10日提出申请之日算起，历经规划调整公示期、挂牌期，预计9月上旬可实现“拿地即开工”，较常规审批周期缩短50%以上。

此外，《措施》强调“支持企业扩能扩产”，制定“工业上楼”建筑设计和产业引导导则。经论证后，宏大真空项目容积率提升至1.29，总建筑面积达3.5万平方米，包括中试及产业化车间、综合楼，构建一个集研发、检测、设计、培训和生产于一体的现代化科研生产综合体，确保土地集约高效。

通过低效用地再开发，加上红线规划调整，宏大真空项目用地面积从61亩增至72.96亩，总投资5亿元，预计2027年投产。

“这是一场由市政府统一调度、湘潭经开区和市直部门通力合作，在园区改革中用好用活《措施》的成功试点。”伍俊介绍，不仅宏大真空的扩产需求得到满足，同时也为吉利汽车湘潭基地周边用地布局优化留足了空间，形成产业链协同效应，完美诠释《措施》中“精准保障产业用地”的导向。

创新利用方式，服务国家战略

今年6月，第四届中非经贸博览会工程机械再制造展在湘潭成功举办。引人瞩目的是，展会所在的25.8亩场地，3个月前还是一片低效空闲地块。这一华丽转身，得益于湘潭创新实施的“低效闲置用地过渡期开发利用政策”，为服务国家战略探索出新路径。

项目选址紧邻湘潭中部国际机械园——这个总规划2000亩的园区，已引进三一重工、中联重科等12大工程机械品牌及120余家零配件商，形成工程机械全产业链。但展会地块控规用途为商居综合用地，且因建筑体量超出常规临时建筑标准，按常规审批难以实施。

市资规局创造性建立“规划用途底线管控+过渡期功能弹性调整”机制：在不突破原规划指标前提下，允许地块通过功能临时转换满足会展需求，会后转型为工程机械再制造示范基地。这种“短期会展载体+长期产业基地”的空间利用范式，避免了临时建筑拆除造成的资源浪费。

用地政策同样突破传统：湖南荣伟新创公司采用租赁方式取得土地使用权，先期租赁5年，最长可延至10年，相比传统供地模式节省前期投入超2000万元。租赁合同中创新嵌入效益指标和退出机制，形成“过渡期培育+成熟期规范”的产业孵化路径。

审批监管体系同步创新：湘潭高新区构建“属地政府统筹+多部门联合评审+一事一议”闭环审批体系，将常规需要数月串联审批的环节压缩至同步办理，在许可决定中注明“过渡性开发期限”。这种“一站式”审批模式，解决了多头审批导致的政策冲突问题。

展会期间，塞拉利昂、安哥拉、巴西等多国考察团实地参观，安哥拉Emerald集团代表表示：“我们对园区的经贸物流非常感兴趣，希望能与园区企业展开合作。”

展会不仅搭建了中非合作新舞台，更通过“展会引流—产业集聚—土地增值”的良性生态链，为湘潭工程机械再制造产业打开了国际市场。

回溯过往种种，湘潭低效用地再开发的核心经验，在于构建了一套完整的制度创新体系，形成可复制推广的“湘潭样板”。这套体系以“1+2+N”政策框架为基石：在全省率先出台《湘潭市低效用地评价与认定标准（试行）》，破解认定标准不统一难题；编制《湘潭市低效用地再开发专项规划》，明确各时期任务；出台两个“若干措施”，从产业用地类型管控、差别化土地供应等维度提供26项政策体系化工具箱，包含标准、规划、利用、供应、约束、保障。

针对不同类型的低效用地，湘潭创新推出差异化盘活路径。市自然资源和规划局相关负责人介绍：“我们力求以政策、机制、模式创新为支撑点，激活土地价值，释放服务国家战略的乘数效应。”

低效用地再开发的“湘潭实践”，正从试点走向示范。吉利LCV改造项目、岳塘区华都酒店历史遗留用地项目，分别入选全国低效用地再开发试点第一批、第二批典型案例，且湘潭为湖南省唯一入选城市。低效用地再开发经验做法入选湖南省土地盘活增效改革创新典型案例，《低效用地再开发政策机制体系》入围湖南省自然资源科技创新大赛决赛。

随着改革深入推进，湘潭将继续以政策创新为引擎，推动土地要素市场化配置改革，为老工业城市转型升级提供可复制、可推广的宝贵经验。

这片曾经承载着湖南工业辉煌的土地，如今通过自我革新，正书写着“寸土生寸金”的高质量发展新篇章。